Kira sözleşmesinin asli unsurlarından biri de kira bedelidir. Kira bedelinin belirlenmesi bakımından tarafların sözleşme serbestisi çerçevesince özgürce karar verebilmeleri mümkündür. Bu özgürlük sınırsız değildir dolayısıyla bu sınırlı olan özgürlüğün kanun koyucu tarafından doldurulması gerekmektedir. Nitekim Borçlar Kanunu da bakımdan ilgili boşluğu doldurur niteliktedir. TBK m.344 ve m. 345 maddeleri kira bedelinin belirlenmesinde yardımcı olan bazı amir hükümlerle özgürlüğü sınırlandırıcı niteliğe bürünmektedir. Kira bedelinin belirlenmesinde elbette farklı usuller de gündeme gelebilmektedir. Örnek vermek gerekirse; kira sözleşmelerinde artışa yönelik bir anlaşma olması, taraflar arasında anlaşma bulunması, 5 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmesinin varlığı ve yabancı para üzerinden kira bedelinin belirlenmesi gibi hallerde usul ve yöntem farklılık arzedebilmektedir. Günümüzde bütün kira sözleşmelerinde kira artışı belirlenmektedir ancak kanun koyucu yukarıda da belirttiğimiz üzere ilgili artış oranının belirlenmesinde tarafları özgür bırakmayarak m.344/1 kapsamında sınırlandırmıştır.
TBK m.344
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Günümüz ekonomi koşullarında gayrimenkullerin kira bedelleri fahiş değerde olabileceği gibi rayiç bedellerin altında da kalabilmektedir. Dolayısıyla kira bedelinin günümüz piyasa koşullarının dikkate alınarak uygun bir rakam belirlenebilmesi amacıyla için açılan davalara kira tespit davası denir. Kira tespit davası temel itibariyle kira bedelinin tespiti anlamına gelmektedir. Nitekim değişken ekonomik koşullar neticesinde ve artan enflasyonlar da nazara alındığında son dönemlerde ilgili dava ile sıklıkla karşılaşılmaktadır.
Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davaları belirli şartların varlığı halinde açılabilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanun koyucu kira bedelinin tespiti davasının salt konut ve çatılı iş yeri kiraları için açılabileceğini ifade etmektedir. Konut ve çatılı iş yeri dışında yer alan taşınmazlar bakımından kira tespit davasının açılabilmesi mümkün değildir.
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. İlgili sözleşmenin noter huzurunda yapılmasının, adi yazılı ya da sözlü olmasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır.
- Davacını hukuki yararı bulunmalıdır. (Davacının ilgili davayı açmadaki çıkarı anlamına gelmektedir)
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira bedelinin tespiti davasını hukuki yarar bulunması ve geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması kaydıyla hem kiralayan hem de kiracı açabilmektedir.
Kira Tespit Davasının Açılmasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davasında yetkili mahkeme kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Yine kira sözleşmesinin taraflarının tacir veya kamu tüzel kişisi olması halinde sözleşmede belirlenen herhangi bir yerin sulh hukuk mahkemesinin yetkili olması mümkündür. Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Türk Borçlar Kanununa göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilmektedir. TBK m.345 hükmü gereğince herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Öte yandan kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman kira tespit davası açabilmek mümkündür. Burada üzerinde durulması gereken tmeel mesele dava sonucu belirlenecek olan kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağına ilişkindir.
Burada belirleyici kriterimiz yeni kira döneminin başlangıç tarihidir. Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren ödenecektir. Yine en az otuz gün öncesinde gönderilecek olan bir ihtarname ile kira bedelinin artırılacağı yönünde bir bildirimde bulunulması ve yeni kira dönemi içerisinde ilgili davanın açılması halinde mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Öte yandan bu koşulların sağlanamamış olması ve yine de kira tespit davasının açılması halinde mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli bir sonraki yani takip eden kira dönemi için geçerli olacaktır.
5 Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri Bakımından Kira Tespit Davaları
Beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde kira tespit davalarına ilişkin usul ve yöntem diğer davalardan farklılık arz etmektedir. Belirlenmiş olan kira bedeli yıllık enflasyon artış oranında yapılmış bile kimi zaman emsal kira bedellerinin altında kalabilmektedir. İlgili durumda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
